Fabrizio Ravagnani

Buongiorno a tutti. Vorrei precisare che l'accordo pubblico privato in questo caso, come detto prima, non determina un contributo straordinario, in quanto non è previsto un aumento di valore dell'area. L'accordo è finalizzato unicamente a mantenere la cubatura esistente di 5 metri cubi su metro quadrato che ad oggi il Piano Regolatore prevede.

Non essendoci un aumento di valore dell'area, non è neanche necessario fare il calcolo del contributo straordinario. Riguardo alla quantificazione del valore dell'opera, questo sarà uno degli elaborati, il computo metrico, che fanno parte del piano urbanistico attuativo e che sarà approvato dalla Giunta Comunale.

Quindi non ci sarà poi un passaggio in Consiglio Comunale per l'approvazione dell'intervento, ma solo in Giunta, e alla fine un permesso di costruire per autorizzare la realizzazione delle opere di urbanizzazione.

Ripeto, bisogna distinguere il contributo straordinario dal valore delle opere di urbanizzazione. Il valore delle opere di urbanizzazione viene quantificato in sede di piano urbanistico attuativo con un computo metrico specifico. Il valore del contributo straordinario viene determinato in sede di accordo pubblico privato.

Il contributo straordinario però è dovuto solo quando c'è un incremento di valore dell'area. In questo caso qua non c'è un incremento di valore dell'area perché l'accordo è finalizzato a mantenere unicamente la cubatura esistente.

Quindi non si rende necessario fare un calcolo del plusvalore in questa fase e il computo del valore del opere di urbanizzazione sarà eseguito in sede di PUA, che sarà approvato dalla Giunta Comunale quando l'accordo sarà recepito e approvato dalla variante nei cinque anni successivi di validità del piano degli interventi.

Il parere tecnico è favorevole in quanto l'articolo 16, comma 4, lettera d) del DPR 380/2001, prevede espressamente che, in caso di versamento finanziario, questo sia vincolato ad uno specifico centro di costo per la creazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l'intervento. Quindi la stessa legge prevede che l'importo incassato quale contributo straordinario sia utilizzato nell'ambito, nel contesto dove ricade l'intervento, quindi in questo caso nel centro storico.

Il calcolo del contributo straordinario è uno degli elaborati che fanno parte dell'accordo e che vengono prodotti dal tecnico incaricato dal proponente, e viene poi verificato dall'ufficio tecnico comunale. Quindi non c'è un tecnico esterno terzo che produce questo calcolo, ma lo fa il tecnico incaricato, che poi viene verificato dagli uffici.

Spiego qualcosa di più del calcolo. Praticamente il calcolo del contributo straordinario è dato dalla differenza tra il valore finale dell'area, che nel nostro caso è l'area edificabile che si otterrà, il valore iniziale dell'area ed i costi per arrivare all'intervento. Il valore iniziale dell'area è stimato sulla base di valori OMI, quindi che sono pubblicate dall'Agenzia delle Entrate.

Tenendo conto del fatto che il fabbricato è fatiscente, quindi moltiplicando per un coefficiente riduttivo che è di fatto standard. Il valore finale invece non è altro che il valore ai fini IMU previsto dalle tabelle del Comune. Quindi il calcolo, seppur complesso, si rifà a parametri standard tra virgolette.

Ovviamente il tecnico ha fatto anche una stima di quelli che saranno i costi delle opere di urbanizzazione la stima ovviamente è sommaria perché non c'è un progetto esecutivo, che ci sarà in sede di PUA.

Confermo che non è previsto. Il calcolo del contributo straordinario lo esegue il tecnico incaricato dalla ditta, perché fa parte degli elaborati del progetto, quindi non è necessario che sia un tecnico terzo nominato dal Comune.

Noi, per arrivare a questo calcolo, abbiamo fatto diversi incontri con il tecnico incaricato della ditta, dove abbiamo visto e rivisto più volte tutti i conteggi assieme. Il fatto che la cifra sia apparentemente bassa è dovuta al fatto che il terreno ad oggi ha una sua potenzialità edificatori, non partiamo da una zona agricola. Partiamo da una zona per servizi che ha già un suo valore.

L’incremento di valore in questo caso è modesto, ma noi non dobbiamo tener conto di quello che potrebbe essere l'utile per costruire in sé gli alloggi. Ma quello che noi dobbiamo guardare è quello che il Comune dà come aumento di valore. Quindi la differenza da zona per servizi a zona residenziale.

No, non ci sono verbali. Gli incontri erano incontri puramente tecnici per visionare propri i conteggi in è, quindi proprio la volumetria, i valori di partenza, le tabelle. Il conteggio in sé, niente di particolare.

Ci sono i protocolli della ditta, che ha mandato le prime proposte, e poi le varie integrazioni man mano che valutavano e correggevano di per sé quella che era la proposta. Ovviamente il calcolo del contributo straordinario si modifica se si modifica la proposta di progetto. La ditta stessa ha più volte poi corretto anche la proposta, per arrivare infine a proporre anche la demolizione di un fabbricato limitrofo esistente, che inizialmente volevano mantenere per esempio.

Quindi di conseguenza questo ha corretto ulteriormente il calcolo. Questo il perché di tanti incontri e di tanti verifiche.

Il parere tecnico è favorevole in quanto, come detto prima, l'articolo 16 del DPR 380 prevede che il valore di queste aree sia utilizzato per opere che ricadono nello stesso contesto.

Il parere tecnico è non favorevole in quanto l'emendamento è stato formulato prevedendo in pratica la monetizzazione, cioè dice “importo destinato alla realizzazione delle opere”, ma in realtà le opere, cioè il plusvalore viene ceduto al Comune tramite un terreno, e solo l'eventuale differenza verrà monetizzata. Quindi così come proposto non può essere accolto.

Il parere tecnico è non favorevole, in quanto la destinazione direzionale, intesa anche come uffici pubblici e privati, compreso il direzionale sanitario, ambulatori, eccetera, è già compresa nella lettera C, comma 1 no dell'articolo 10 suddetto, che discende dall'articolo 23, comma 1, del DPR 380/2001.

Se venisse tolta la destinazione servizi, di fatto in centro storico non sarebbero più ammesse scuole, chiese, eccetera, che già esistono, e che diventerebbero incompatibili, e dovrebbe essere profondamente modificato l'articolo 11 delle norme tecniche.

Conseguentemente si creerebbe un contrasto con la tavola P.02, individuazione dell'area servizi, dove ad esempio sono indicate aree per istruzione e attrezzature per istruzione secondaria di secondo grado; nonché la tavola P.04, destinazione d'uso, individuazione delle aree destinate a servizi collettivi, dove sono indicate sempre le aree a servizi.

Faccio un po’ di fatica a comprendere bene che cosa intende il Consigliere, però per cambio di destinazione d'uso noi intendiamo quando un privato vuole cambiare da una delle destinazioni rilevanti del DPR 380 ad un'altra. Ogni volta ci sia un cambio, il settore edilizia privata verifica gli oneri da versare con la destinazione nuova rispetto a quella della precedente; se c'è un aumento, viene chiesto il versamento della cifra, altrimenti no.

Per quanto riguarda le aree a servizi pubblici, queste sono una cosa diversa, non devono pagare gli oneri. Quindi non riesco a capire sinceramente lo scopo della sua domanda.

Il parere da un punto di vista tecnico è favorevole. Ovviamente si rimanda alle scelte politiche dell’Amministrazione. Si sottolinea la necessità di reperire la dotazione di standard necessarie, ad esempio nel caso di cambio destinazione d'uso da parte dell'utente o dell'operatore economico.